|
|
| Loi sur le crédit et immobilier 15/05/2010La loi sur le crédit à la consommation, votée la semaine dernière par les députés, aura des incidences en matière immobilière. Les emprunteurs pourront ainsi désormais souscrire une assurance indépendante de leur crédit. La possibilité existait déjà, rappelle Capital.fr le 29 avril, mais « jusqu'à présent, à peine 10% des acheteurs arrivaient à négocier une délégation d'assurance auprès d'un autre organisme ». Désormais, ajoute le magazine économique, « dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent à celui proposé par la banque, celle-ci sera contrainte de motiver son refus par écrit ». La commercialisation de programmes défiscalisants sera également mieux encadrée. « Les publicités concernant une opération immobilière bénéficiant d'un régime fiscal (Scellier, Girardin, Malraux, ZRR...), précise La Tribune, devront mentionner que le non-respect des engagements de location entraînera la perte des avantages fiscaux ». Le moment d'emprunter ! 26/04/2010Les taux des crédits immobiliers ont encore baissé ces dernières semaines et retrouvent pratiquement leur plus bas niveau historique. Ils devraient désormais se stabiliser. Alors que les observateurs s'attendaient à les voir remonter, les taux des crédits immobiliers ont poursuivi leur descente. La Dépêche du 20 avril donne des chiffres : « Selon un relevé au 14 avril, le taux du marché à quinze ans se négocie maintenant à 3,55% et à 3,75% sur vingt ans ». Les taux se rapprochent ainsi des plus bas niveaux historiques d'octobre 2005 qui, rappellent les Echos, « s'établissaient pour mémoire à 3,45 % sur 15 ans et 3,65 % sur 20 ans ». Le phénomène, ajoute le quotidien économique, est observable « dans toutes les régions de France et sur toutes les durées de crédit ». Ces baisses concernent les taux fixes, comme les taux variables. Pour les mois à venir, complète La Tribune, les courtiers prévoient « une stabilisation quasi-générale jusqu'en juin 2010 ». Nouvelle hausseA l'inverse, après l'augmentation record enregistrée l'an dernier, la hausse des impôts locaux va se poursuivre en 2010. C'est en tout cas ce qui ressort des dernières analyses du Forum pour la gestion des villes. Ainsi, explique notamment le Monde du 19 avril, « le montant de la taxe d'habitation va augmenter d'au moins 2 % dans la moitié des agglomérations de plus de 100 000 habitants ». La hausse moyenne atteindra 2,8%.La taxe sur le foncier bâti évoluera de façon comparable : +2,3% en moyenne. Ces chiffres cachent cependant, comme tous les ans, d'importantes disparités mises en évidence par le Figaro dans son édition du 21 avril : « la taxe d'habitation va faire un bond de 9,4% à Strasbourg (916 euros), de 9,3% à Paris (435 euros), de 8,7% à Montreuil en Seine-Saint Denis (1128 euros) ou encore de 8% à Saint-Denis (723 euros) ». Les raisons expliquant ces augmentations n'ont pas changé : le calendrier politique, la réduction des dotations financières de l'État et la crise économique qui augmente les dépenses sociales. · Le marché de l'immobilier français a des spécificités qui le protègent. Mais pas complètement. La crise immobilière que traversent les Etats-Unis peut-elle s'étendre à la France? La question mérite d'être posée tant la crise du ''subprime'' – crédits immobiliers aux ménages les moins solvables - secoue les marchés boursiers. ''Les problèmes que connaissent les Etats-Unis à cause du ''subprime'' n'arriveront pas en France, tout simplement parce que ce produit n'existe pas chez nous'', explique René Pallincourt, président de la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM). En effet, la France connaît un système de crédit qualifié, avec des règles strictes et sévères. Les banques sont contraintes par la loi de faire une étude complète et très précise sur la situation financière du client, afin d'être sûres que ce dernier pourra honorer ses mensualités dans les années à venir. De plus, les taux d'intérêt pratiqués sont capés, c'est-à-dire que leur variation, à la hausse comme à la baisse, est limitée.
Aux Etats-Unis, la situation est différente. Les taux d'intérêts sont plus élevés (entre 10 et 12%) et surtout ils ne sont pas capés. Il y a donc un plus gros risque pour l'emprunteur. La France dispose, en outre, d'une ''solidarité de place'' qui oblige les établissements en bonne santé à soutenir leurs concurrents mal gérés en cas de crise. Un mécanisme que ne connaissent pas les Etats-Unis.
Reste à savoir si la crise de l'immobilier américain peut avoir des répercussions indirectes sur le marché immobilier français. ''Je ne le crois pas'', rassure M. Pallincourt. ''Les fondements qui régissent les marchés français et européen sont bien orientés. Aux Etats-Unis, ils sont beaucoup plus fragiles''.
Coïncidence ou simple hasard, mais certains fonds de pension se sont retirés récemment du marché immobilier français. ''Je ne pense pas que cela soit annonciateur d'un repli stratégique des investisseurs français et européens'', conclut cependant M. Pallincourt. 1er septembre 2008 ________________________________________________________________________ Immobilier : 10 questions du moment Tassement des prix, ralentissement du rythme des transactions, hausse des taux... Nos conseils pour y voir clair dans cette période incertaine. L'immobilier représente 64,5 % du patrimoine des Français, preuve de leur attachement à la pierre. Sur le long terme, il est une valeur sûre et accessible à tous par le levier du crédit. Encore faut-il être bien conseillé, connaître quelques règles et s'adapter au marché, surtout quand il est chahuté comme c'est le cas en ce moment. Faut-il acheter ? Faut-il vendre ? Faut-il attendre que « ça baisse » ? La boule de cristal des économistes envoie certes des ondes négatives, mais avec des nuances importantes. Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole, prévoit une baisse des prix cumulée de 10 % en 2008-2009. Xerfi, organisme d'études économiques, craint plutôt un sévère - 17 % d'ici à 2010. L'autre grande question reste la durée de cette crise, ce que les économistes appellent « l'issue de l'ajustement ». Laurent Quignon, économiste à BNP Paribas, explique que « la baisse des prix ne remet pas en cause la tendance de long terme du marché » et que « d'ici à 2015, les prix devraient repartir à la hausse ». Une bonne nouvelle ! En attendant, voici nos rappels de base pour appréhender le marché en fonction de vos besoins... et déjà profiter de la baisse des prix. Primo-accédants : ne pas rater le grand saut 1. Faut-il acheter sa résidence principale maintenant ? Le dilemme est simple : continuer à payer des loyers revus à la hausse ou acheter maintenant alors que les prix vont peut-être encore baisser ? Deux raisons poussent à l'acquisition. « Il ne sert à rien d'attendre une baisse des taux à court terme. Les taux pourraient même continuer à monter fin 2008 et en 2009 », souligne Jean-Fabrice Mathieu, directeur général du site d'annonces immobilières SeLoger.com. Deuxième point : « Les marges de négociation sont devenues très importantes : 10 à 15 % selon les régions. Les acheteurs sont donc en position de force », constate Christophe Crémer, PDG du courtier en crédit Meilleurtaux. Néanmoins, il pointe une règle d'or : « N'achetez pas si vous risquez de devoir revendre dans les cinq prochaines années. » 2. Investir dans le neuf ou l'ancien ? Le neuf a un avantage certain : des frais de notaire compris entre 3 et 4 %, contre 7 à 8 % dans l'ancien. A quoi s'ajoutent les petits plus comme le doublage thermique des murs, qui permet d'alléger la facture énergétique. Sans oublier l'absence de travaux. Selon une étude reprise par le Crédit agricole, le coût moyen de remise aux normes afin de respecter les objectifs du Grenelle de l'environnement s'élève à 25 000 euros par logement ancien. Mais celui-ci est en général moins cher, mieux situé dans les grandes villes (ce qui évite d'avoir à utiliser sa voiture) où il y a peu de programmes neufs, et avec du charme... Affaire de choix personnel, finalement. 3. Faut-il jouer le crédit à taux révisable ? Un taux révisable, c'est un taux de crédit indexé sur un indice de référence. Le taux peut donc monter ou baisser, en général à l'intérieur d'une fourchette (on dit que le taux est « capé »). Actuellement, pour un emprunt de 150 000 euros sur quinze ans, un taux révisable basé sur l'indice « Euribor un an » peut vous faire gagner ou perdre environ 8 000 euros par rapport à un taux fixe s'il baisse ou augmente de 0,4 point sur la période. Le jeu en vaut-il la chandelle ? « Absolument pas, s'emporte Geoffroy Bragadir, patron et fondateur du courtier en ligne Empruntis. On considère traditionnellement que les taux variables, pour être plus intéressants que les taux fixes, doivent être inférieurs au départ d'un point environ. Or ils leur sont aujourd'hui supérieurs en moyenne de un demi-point. » 4. Emprunter sur plus de trente ans, est-ce bien raisonnable ? Avec le niveau actuel des taux - environ 5,30 % sur trente ans pour un emprunt de 200 000 euros -, le coût des intérêts payés au terme d'un prêt de trente ans est quasi égal au montant du capital emprunté, ce qui signifie que le coût final de l'emprunt est doublé. De plus, si vous revendez au bout de cinq ans, le poids des intérêts les premières années est tel que vous n'aurez pratiquement rien remboursé du capital. Un prêt très long peut être utile si vous attendez un héritage ou si vous pensez que vos revenus vont décoller : vous empruntez sur une longue durée pour avoir des mensualités faibles dans un premier temps, puis vous rediscutez la durée ultérieurement. Pensez à intégrer dans votre contrat de crédit une clause de renégociation sans frais. Propriétaires : adopter la bonne stratégie 5. Comment réussir sa vente ? Un bien de qualité se vend toujours à bon prix. Mais il y a des erreurs à éviter. Pour Serge Redon, directeur du réseau d'agences immobilières L'Adresse, la première « consiste à fixer un prix de départ trop élevé en se disant que l'on n'est pas pressé. Cela risque tout simplement de dissuader le moindre visiteur ! » Vincent Zarzurca, président de Tagerim Patrimoine, prévient contre une mauvaise présentation du bien. « Dépersonnalisez votre bien à vendre ! Peignez les murs en blanc et rangez vos affaires qui polluent le regard de l'acheteur et l'empêchent d'avoir le coup de foudre. » Troisième règle d'or : n'avouez jamais que vous êtes pressé de vendre (ne donnez pas d'informations sur la date de votre déménagement, par exemple). Faites aussi attention au canal de vente. Si vous ne voulez pas passer par une agence, les sites Internet entre particuliers sont incontournables. Sinon, « ne confiez pas votre bien à trop d'agences, conseille Jean-Fabrice Mathieu. La mise en concurrence est certes stimulante, mais le risque est que l'agent s'investisse moins ». Deux, trois agences au maximum, dont au moins une ancienne dans le quartier. 6. Quels sont les dangers du crédit relais ? « Le crédit relais n'est pas un procédé dangereux en soi si le bien que vous vendez est raisonnablement estimé, explique Olivier Alonso, président du réseau d'agences immobilières Solvimo. Le montant du prêt relais est aujourd'hui basé sur 70 % au maximum de la valeur du bien à vendre, contre 80 % auparavant. Ainsi, même si vous vendez moins cher que prévu, vous êtes sûr de couvrir le remboursement. » Il faut néanmoins prendre garde à deux éléments : la durée et le type de crédit relais. Dans le marché actuel, les appartements mettent six à huit mois pour trouver preneur, à quoi s'ajoutent trois ou quatre mois pour la réalisation de la transaction. Prévoir donc un crédit relais d'au moins un an, et de vingt-quatre mois par sécurité. Si vous avez toujours un crédit en cours sur le bien précédent, Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier immobilier Cafpi, conseille « de le fusionner avec le nouveau prêt relais dans un seul emprunt. D'abord parce qu'un crédit relais "sec" coûte plus cher qu'un classique (7 % contre 5 %). Ensuite pour limiter les frais de dossier. » 7. Faut-il vendre ou louer un bien que l'on n'occupe pas ? Vous héritez d'un appartement. Que faire ? D'abord, évaluez-le par vos propres moyens. Puis faites valider votre estimation auprès de deux professionnels différents, en demandant des explications si les résultats divergent. Arrêtez ensuite votre stratégie. « Si vous n'avez pas besoin immédiatement de cet argent, louez avec l'idée de vendre lorsque les prix seront repartis à la hausse », conseille Philippe Taboret. Si vous ne souhaitez pas vous occuper de la location (recherche de locataires, encaissement des loyers, suivi des travaux), sachez que la tranquillité se paie au prix fort. Le coût moyen de gestion par une agence immobilière est de 6 à 7 % du loyer mensuel perçu, avec des records à 11-12 %... Investisseurs : choisir les options les plus judicieuses Les villes à éviter: Le Crédit foncier et le Groupe Akerys ont recensé les villes où il ne faut surtout plus investir en Robien en raison de l'excès d'offre locative.
Ouest :Dieppe, Lisieux, Laval, Quimper.
Est :Auxerre, Charleville, Colmar, Epinal, Lons-le-Saunier, Mulhouse, Sedan, Vesoul.
Centre :Bourges, Clermont-Ferrand, Tulle, Vierzon.
Sud-Est :Alès, Annonay, Béziers, Carcassonne, Gap, Roanne, Saint-Etienne, Valence, Villefranche-sur-Saône, Uzès.
Sud-Ouest :Brive-la-Gaillarde, Cahors, Castres, Caussade, Cognac, Dax, Figeac, Langon, Marmande, Montauban, Mont-de-Marsan, Périgueux, Saint-Gaudens, Saint-Paul-lès-Dax, Saintes, Tarbes, Verdun-sur-Garonne, Villeneuve-sur-Lot. 8. Est-ce le moment d'investir dans la pierre ? L'investissement locatif consiste à acheter un appartement pour le louer afin d'en retirer une rentabilité et de bénéficier d'avantages fiscaux. « Le moment est loin d'être idéal pour un tel investissement, note Patrice Matagne, directeur du développement du courtier In & FI Crédits. Ces dernières années, le prix des biens a augmenté plus vite que les loyers. La rentabilité est donc en baisse. » « En outre, les conditions du crédit se sont resserrées pour les investisseurs immobiliers, précise Christophe Crémer, car les banques sont méfiantes après les déconvenues avec certains investissements défiscalisés. » Pour autant, la rentabilité n'est pas le seul paramètre. « L'investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine, notamment dans une optique de retraite », rappelle Daniel Znaty, directeur immobilier de l'Union financière de France. En vingt ans, le prix du mètre carré à Paris est passé de 2 000 à 6 300 euros, soit une hausse moyenne de 6 % par an. 9. Sur quel type de bien miser ? Les hauts revenus qui cherchent une forte défiscalisation opteront pour le statut de loueur en meublé professionnel. Pour l'obtenir, il faut payer au minimum 30 000 euros d'impôts par an. Yannick Ainouche, directeur général de Quiétude, société de conseil en investissement immobilier, suggère de miser sur trois types de biens : « Les maisons de retraite médicalisées, les résidences de tourisme et les chambres dans les résidences étudiantes des villes universitaires. » Pour les revenus plus modestes, l'investissement Robien permet de devenir propriétaire dans le neuf et de déduire de son revenu imposable jusqu'à 65 % du prix de l'acquisition. Deux mises en garde pour ce type d'investissement : éviter les villes où il y a eu un excès de constructions neuves (lire ci-contre) et fixer le juste prix du loyer. « Dans ce genre de dispositif, c'est la pérennité du loyer qui dicte tout. Mieux vaut un loyer revu à la baisse, mais payé régulièrement, qu'un logement vacant », insiste Christine Vassal-Largy, directrice générale de la société de conseil en patrimoine Thesaurus. 10. Faut-il souscrire une assurance locative ? Le coût de l'assurance loyers impayés varie de 3 à 4 % du montant annuel des loyers et charges. On peut y ajouter 2 % pour l'assurance vacance locative, qui garantit le paiement des loyers entre deux locataires, et 2 % de plus pour l'assurance carence, qui opère si un premier locataire n'est pas trouvé dans un délai précisé. Faut-il se barder de couvertures à ce prix-là ? Pour Olivier Alonso, « l'assurance loyers impayés est indispensable. La précarité de l'emploi et des situations maritales peut entraîner des difficultés. Le propriétaire doit être sécurisé, surtout s'il s'agit d'un bien financé par emprunt. » 1er septembre 2008 ________________________________________________________________________ Annonces immobilières : l'énergie s'affiche
Les agences immobilières s’engagent à afficher la performance énergétique sur les annonces des logements mis en vente et en location. Une initiative qui devrait améliorer l’information des acheteurs et des locataires potentiels, à condition que les propriétaires acceptent de jouer la transparence énergétique.
Les chiffres officiels parlent d’eux-mêmes : le secteur du bâtiment est un gros consommateur d’énergie puisqu’il génère 123 millions de tonnes de CO2 par an, soit 23 % des émissions nationales. Un vrai problème pour l’environnement et un sacré trou dans le budget des familles. Pour atteindre l’objectif de diviser par quatre les émissions de gaz à effet de serre en 2050, des comités opérationnels du Grenelle planchent sur de nouvelles formules d’économies d’énergie.
Aide à la prise de décision
Dans ce cadre, les agences immobilières viennent de s’engager à inclure, au sein de leurs annonces immobilières de vente ou de location, un diagnostic de performance énergétique (DPE). En pratique, cela signifie que l'acheteur ou le locataire potentiel, est informé des caractéristiques énergétiques du bien en regardant les annonces présentées en vitrine. Une convention signée lundi 19 mai par les professionnels de l’immobilier et le ministre du logement Jean-Louis Borloo officialise cette promesse de "bonnes pratiques". "C’est la première pierre d’un édifice du processus post Grenelle" s’est félicité, Philippe Pelletier, président de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) également initiateur du projet en tant que président du comité opérationnel. Obligatoire depuis le 1er novembre 2006 pour les ventes, et depuis le 1er juillet 2007 pour les logements mis en location, le DPE méritait bien la mobilisation de tous les acteurs de l’immobilier. De fait, le vendeur n’est légalement tenu de remettre le DPE qu’au moment de l’acte de vente ou, le cas échéant de la promesse d’achat. Le bailleur quant à lui ne doit présenter le diagnostic qu’au moment de la signature du bail. Dans ces conditions, difficile pour l’acheteur ou le locataire d’en faire un critère décisionnel. Avec cette convention, Philippe Pelletier estime que le DPE deviendra véritablement "un élément de la décision du locataire ou de l’acheteur".
Du pain sur la planche
Pour Jean-Louis Borloo, présent lors de la signature de la convention, "c’est un "plus" dans la discussion et une base de travail pour l’amélioration de la qualité des logements".
Mais la pratique pourrait bien être plus compliquée que prévu. D’une part, les grandes enseignes de l’immobilier se sont engagées en signant une convention qui n’a aucun caractère obligatoire. Et surtout, le chantier est de taille : deux millions de contrats de bail sont signés chaque année, tandis que l’on comptabilise 500.000 transactions dans le logement existant. C’est dire s’il faudra que les agences immobilières et les sites Internet d’annonces fassent preuve de persuasion pour convaincre vendeurs et bailleurs d’afficher en amont la performance énergétique - laissant parfois à désirer - de leur logement. Un premier bilan d’étape est néanmoins prévu en juin 2009.
____________________________________________________________
Meublé : nouveaux plafonds de loyer
Les revenus tirés de la location d’une pièce de sa résidence principale sont exonérés d’impôt si le loyer appliqué est raisonnable. L’administration fiscale vient de fixer les plafonds de ces loyers pour l’année 2008.
Sous certaines conditions, louer en meublé une pièce de sa résidence principale permet d’arrondir ses fins de mois tout en échappant à l’impôt.
L’article 35 bis du code général des impôts exonère ainsi les revenus issus de telles locations de toute fiscalité, à condition que la (ou les) pièces louée(s) constituent la résidence principale du locataire et que le prix du loyer soit "raisonnable". Depuis 2006, ces plafonds sont réévalués sur la base du nouvel indice de référence des loyers (IRL). L’administration fiscale vient de publier les plafonds applicables aux locations effectuées cette année et qui seront exonérées d’impôts lors de la déclaration de 2009.
Les revenus annuels appliqués en Ile-de-France ne doivent pas excéder 167 € par mètre carré (contre 163 € l’année dernière), portés à 121 € dans le reste du territoire (contre 118 € en 2007).
____________________________________________________________
 Acquéreurs : la loi vous protège !
Acheter un logement est un engagement financièrement lourd. Et l’acquéreur non professionnel ne maîtrise pas toujours les spécificités techniques du bien convoité. C’est pourquoi la loi prévoit un certains nombre de protections qui lui évitent d’acheter à la légère. Le point sur ces garanties.
Avec les prix de l’immobilier qui ne cessent de grimper, acheter ou faire construire un logement devient aujourd’hui un acte relativement lourd. Sans compter les compétences techniques dont manquent parfois cruellement les particuliers, au point de les décourager dans leur projet immobilier. Pourtant, la loi prévoit de nombreuses protections en la matière, qui permettent à l’acheteur non professionnel de s’engager sereinement, et d’anticiper les mauvaises surprises.
Sept jours pour réfléchir
Vous vous apprêtez à acheter un logement ou à faire construire mais vous hésitez à vous engager ? Pas de panique. La loi prévoit, pour tout acquéreur non professionnel, un délai de sept jours pendant lequel il peut changer d’avis. Si la vente fait l’objet d’un avant-contrat (promesse de vente) préalablement à la signature de l’acte définitif devant le notaire, l’acheteur dispose de sept jours, à compter de la réception de la promesse pour se dédire. Il s’agit d’un délai de rétractation : l’engagement n’est pas définitif tant que le délai n’a pas expiré. Et les sommes éventuellement versées pendant ce délai doivent être remboursées en cas de rétractation.
Si la vente est réalisée sans avant-contrat, c’est-à-dire directement chez le notaire, le contrat définitif ne peut pas être signé pendant les sept jours suivant la remise du projet de contrat (lettre recommandée avec accusé de réception ou récépissé chez le notaire). C’est ce que l’on appelle un délai de réflexion, pendant lequel aucun versement n’est autorisé.
Dans tous les cas, le délai commence à courir le lendemain du jour de la réception de l’acte. Par exemple, si la promesse de vente est reçue le samedi 24 mai, le décompte du délai se fait à partir du dimanche 25. Par ailleurs, si le délai expire un week-end ou un jour férié, il est prolongé jusqu’au prochain jour ouvrable. Dans le cas présent, le septième jour du délai tombe le samedi 31 mai. Il est possible de se rétracter jusqu’au lundi 2 juin, à minuit.
Prendre connaissance des diagnostics
Outre la possibilité de prendre le temps de la réflexion avant de s’engager, l’acheteur doit par ailleurs être tenu informé des caractéristiques du logement qu’il souhaite acquérir. Cette obligation d’information incombe au vendeur, qui a la charge de faire établir un dossier de diagnostics techniques, dont le nombre varie en fonction du bien. Un constat de risque d’exposition au plomb est obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949, et un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante est exigé pour ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le diagnostic termites concerne quant à lui les logements situés dans des zones à risque (délimitées par arrêté), tout comme l’état des risques naturels et technologiques. Le diagnostic de performance énergétique est imposé pour tous les immeubles bâtis. Enfin, les installations de gaz de plus de 15 ans doivent faire l’objet d’un bilan. Dès le 1er janvier 2009, ce sera au tour des installations d’électricité de plus de 15 ans. Ces diagnostics engagent la responsabilité du vendeur s’ils ne sont pas réalisés.
Faire jouer les assurances
Les acheteurs qui font construire leur logement ou l’achètent en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) disposent de trois garanties en cas de problèmes après la livraison du bien. Si des désordres sont constatés et signalés pendant l’année qui suit l’achèvement des travaux (quels que soit leur nature : murs lézardés, dalles de carrelage abimées...), le constructeur est tenu de les réparer au titre de la garantie de parfait achèvement des travaux.
Les éléments d’équipement de la maison (volets, robinetterie...) sont, eux aussi, garantis pendant deux ans : il s’agit de la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement.
Enfin, les constructeurs doivent être titulaires d’une assurance responsabilité décennale. Elle couvre pendant dix ans, les dommages qui touchent la solidité du gros œuvre (murs, charpente, toiture...) ou qui rendent le logement impropre à sa destination.
A charge pour l’acheteur de les faire jouer dans les temps !
Marie Castets (19/05/2008)
____________________________________________________________
Marché : le calme avant la reprise ?
Etudes et statistiques confirment le ralentissement de la hausse de l'immobilier neuf ou ancien. Une tendance qui pourrait bien ne pas durer, certains évoquant une prochaine reprise.
L'ancien
Selon l'indice PAP du 1er mars 2008, sur un an, entre février 2007 et février 2008, le prix des appartements anciens a augmenté de 2,24 %, un chiffre inférieur à celui de l'inflation. Les maisons baissent de 0,96 % sur la période, après une progression de près de 15 % depuis 2005. Les taux de négociation, c'est-à-dire la différence entre le prix de proposition (prix indiqué dans la première parution de l'annonce) et le prix de vente final atteignent 3,04 % pour les appartements et 3,47 % pour les maisons. Il était en février 2007 de 2,49 % pour les appartements et 3,18 % pour les maisons. Bref, les prix se calment après avoir longuement augmentés durant la dernière décennie.
Le neuf
Le mètre carré a augmenté de 6,8 % en 2007. Il prendra au moins 5 % cette année, la faute à l'envolée des coûts de construction (+ 15 % sur un an). Du coup, les promoteurs anticipent un ralentissement du marché : « nous devrions vendre dans les 115.000 logements cette année, soit une baisse de 10 % par rapport à 2007. Cela reste un bon score, qui témoigne de la persistance d'une forte demande », explique Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs-constructeurs.
L'avenir
Plusieurs études récemment publiées adoptent le même ton incantatoire : l'immobilier est un marché cyclique. Après une folle ascension (+ 143 % dans l'ancien depuis 2000), les prix doivent forcément baisser puisqu'ils sont déconnectés de la réalité économique. Des annonces émises depuis au moins un an, et qui sont régulièrement démenties par la réalité. Pour cause : l'offre reste structurellement inférieure à la demande. La France doit construire 500.000 logements par an pour satisfaire ses besoins, elle a accumulé un déficit d'au moins 800.000 logements sur les quinze dernières années. Constamment rabâchés, ces chiffres n'en restent pas moins réels. La pression de la demande est si forte que le léger ralentissement constaté ces derniers mois pourrait bien ne pas durer. D'autant que les taux d'intérêt baissent, resolvabilisant ainsi les candidats à l'achat. D'ailleurs, Christophe Crémer, président du courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux, observe que depuis quelques semaines « les acquéreurs reviennent sur le marché ».
P. Chevillard ©
____________________________________________________________ le 7 octobre 2007 L'OLAP produit des études sur l'évolution et le niveau des loyers sur les 11 agglomérations de province de plus de 100.000 habitants. Ces études alimentent le rapport sur les loyers que le gouvernement doit faire annuellement au parlement, rapport sur lequel l'Etat se fonde depuis plus d'une décennie pour reconduire le décret de "modération" des loyers sur l'agglomération parisienne. En 2002 : des hausses record !
Dans un contexte de ralentissement de l'activité économique, le rapport de l'OLAP montre que les loyers ont connu en 2002 une accélération et un taux de hausse inégalé depuis une décennie : +4,9% en moyenne dans l'agglomération parisienne et +3,6% dans les 11 grandes agglomérations de province, contre respectivement +4 et +2,7% en 2001. Cette hausse qui se poursuit en 2003 touche l'ensemble du parc, la province a toutefois suivi l'Ile de France avec un léger retard et de façon un peu atténuée.
Paris n'est pas la France
Sans surprise, Paris et la petite couronne se détachent nettement des autres agglomérations quant au niveau des loyers atteints : 15 euros le m2 de surface habitable contre 11,7 en petite couronne et 6,7 euros en province, soit moitié moins qu'à Paris
Ces moyennes cachent bien entendu des disparités importantes :
- suivant le lieu : les moyennes vont de 12,8 (19ème arr.) à 19,1 euros (7ème arr.) à Paris, de 10,5 à 16,5 euros en petite couronne parisienne, de 9,5 (Seine-Saint Denis) à 13 euros (Chatou-Saint Germain) en grande couronne, et enfin de 5,7 (Brest) à 8,6 euros (Aix-en-Provence) dans les 11 grandes agglomérations de province ;
- suivant la qualité du logement : si l'on écarte les loyers les moins chers et les loyers les plus chers, les loyers au m2 s'échelonnent en moyenne du simple au double : de 10,7 à 20,7 euros à Paris, de 8,1 à 16,2 euros en petite couronne et de 6,6 à 14,7 euros en grande couronne ;
- suivant l'ancienneté des locataires : l'écart entre le loyer des locataires en place et celui des nouveaux arrivants est de 12 à 13% à Paris comme en province. Cet écart est curieusement le même entre les nouveaux emménagés et les locataires précédents, à Paris et en petite couronne, alors qu'il est moitié moindre en province. L'écart entre les nouveaux emménagés et les locataires en place depuis plus de 10 ans se creuse par contre à 34% à Paris et jusqu'à 42% en petite couronne.
Une hausse à trois moteurs
Une hausse aussi vigoureuse s'explique par la conjonction de plusieurs facteurs. Le rapport de l'OLAP permet d'en identifier au moins trois :
- la pénurie de logement qui tire le loyer des nouveaux emménagés vers le haut et creuse l'écart entre leur loyer et celui des locataires en place depuis quelques années. En agglomération parisienne, une relocation sur deux s'effectue à un loyer supérieur à ce qu'il aurait été en appliquant simplement l'indice Insee du coût de la construction ;
- l'emballement de la variation de l'indice Insee depuis 2001, qui a fait monter le loyer des locataires en place et encouragé les réajustements en fin de bail ;
- la reprise des demandes d'augmentation lors des renouvellements de baux.
* Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne.
____________________________________________________________ L'argent toujours plus cher : 4,35 % pour les très bons dossiers sur 15 ans (03/08/2007)
La hausse des taux longs se poursuit et entraîne dans son sillage celle des taux des prêts immobiliers. Le courtier spécialisé Meilleurtaux vient ainsi de mettre à jour les taux qu'il réserve aux meilleurs clients (revenus élevés et garanties solides) : il faut désormais compter sur un taux minimum à 4,35 % sur 15 ans, 4,4 % sur 20 ans et 4,5 % sur 25 ans. Pour les dossiers un peu moins solides, il faut encore ajouter 0,2 point. Pour les meilleurs dossiers, ces taux permettent d'emprunter respectivement 132 k€ sur 15 ans, 159 k€ sur 20 ans et 180 k€ sur 25 ans pour une mensualité de 1000 €. Par rapport à l'été dernier, la hausse des taux de 0,6 point a amputé la capacité d'emprunt d'environ 6 % pour un prêt sur 20 ans (un peu plus sur 25 ans). En se référant au début de 2006 où les taux avaient atteint un plancher (3,15 % sur 20 ans et 3,25 ans sur 25 ans), la perte pour les emprunteurs atteint même 11 % pour les prêts sur 20 ans et 12 % pour ceux sur 25 ans. Si les ménages ont jusqu'à présent réussi à amortir à cette hausse du coût du crédit en augmentant leur durée d'emprunt, il semble que celle-ci stagne au premier semestre. Dans ces conditions, seule une sélectivité accrue du marché peut justifier une poursuite de la hausse des prix immobiliers.
____________________________________________________________ Présentée comme une solution à la crise du logement, la volonté de Nicolas Sarkozy de vendre 40 000 logements sociaux par an à leurs locataires provoque un débat.
Actualisé le 20 septembre 2007 : 15h14
DANS une semaine, Marcel Arras, professeur de philosophie, signera la promesse de vente de son appartement, un quatre-pièces avec balcon à Rueil-Malmaison. Locataires du parc HLM depuis quatorze ans, Marcel et son épouse commençaient à se sentir à l'étroit dans leurs 68 m². Avec l'arrivée d'un deuxième enfant, ils en ont profité pour franchir le grand saut. Montant de l'acquisition : 244 000 euros, soit 3 100 euros le mètre carré, un prix nettement inférieur à celui du marché. « Nous allons enfin être installés définitivement », se réjouit Marcel. Pour cet enseignant, qui perçoit un salaire de 2 400 euros, le calcul est simple. « Avec la retraite minuscule que je toucherai, je n'aurai pas les moyens de payer un loyer élevé. Cela me permettra de laisser quelque chose à mes enfants. » Plutôt qu'un loyer de 1 050 euros, Marcel devra rembourser, chaque mois, 1 400 euros sur vingt ans.
Comme les Arras, quatre-vingts autres familles du pâté de maisons - qui appartient au groupe HLM Logirep - vont devenir propriétaires de leur logement au cours des douze prochains mois. Soit près de 70 % des occupants des six immeubles de Logirep à Rueil, commercialisés depuis juillet. « Les ventes d'HLM favorisent la mixité sociale », plaide Daniel Biard, président de Logirep. « Elles contribuent à la réhabilitation du patrimoine », ajoute Yves Laffoucrière, directeur général du groupe 3F. « Avec un logement vendu, on finance la construction de deux à trois logements neufs », précise Daniel Biard. Sur 47 000 logements gérés en France, Logirep en mettra en vente 2 000 cette année. On est encore loin du quota de 1 % souhaité par Nicolas Sarkozy pour résoudre la crise du logement. Logirep se donne cinq ans.
Historiquement, les organismes HLM ne sont pas très friands de vente. En 2006, environ 5 000 locataires du parc social sont devenus propriétaires de leur logement, au prix moyen de 50 000 euros par appartement. Nicolas Sarkozy, qui souhaite une « France de propriétaires », vise 40 000 ventes. « Ce sera un chiffre fort difficile à atteindre », a reconnu hier Christine Boutin, ministre du Logement.
| |
|